Особенности распоряжения арендованным земельным участком

Аренда земельного участкаРоссийское законодательство позволяет купить участок земли, находящейся в государственной или в муниципальной собственности, и юридическим, и физическим лицам. Однако существуют некоторые ограничения, касающиеся земельной аренды, вытекающие из Земельного Кодекса РФ, других федеральных законов и указов.

Особенности земельной аренды

Согласно ЗК РФ ( ст. 27 п.2) имеется перечень земель, изъятых из оборота, это все земли специального назначения, связанные с государственными интересами. Ограничен оборот земель, расположенных около водных объектов, и участков с объектами, составляющими культурное наследие страны (ЗК РФ, статья 27, пункты 4,5).

Ограничения на возведение построек

Существуют различные ограничения на возведение построек. Например, капитальное строительство запрещено на землях, относящихся к лесному фонду и имеющих сельскохозяйственное назначение. С другой стороны, не разрешается строить на городских землях промышленные объекты, грозящие вредными выбросами.

В общем случае, выбирая земельный участок с целью развернуть на нем строительство, необходимо учитывать наличие коммуникаций, высоковольтных линий электропередач и т.п.

Считается, что земельная аренда оформлена на неопределенный срок (ГК РФ, статья 610), когда в договоре не указано время аренды. Любая сторона может прервать договор, оповестив вторую сторону за три месяца или ранее.
ГК РФ (статья 610, пункт 3) оговаривает максимальные сроки для некоторых договоров земельной аренды, в частности, водные объекты можно брать в аренду максимально на 20 лет (Водный Кодекс РФ, статья 14), а участок леса — самое большее на 49 лет.

Срок аренды под строительство соответствует нормативному времени строительства. Если земельные участки предназначены для государственных (муниципальных) нужд, срок действия договора земельной аренды не должен превышать срок резервирования (ЗК РФ, статья 22). Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» арендовать земли сельхозназначения можно, самое большее, на 49 лет. Договор аренды на срок менее 12 месяцев не требует государственной регистрации (ЗК РФ, ст. 26).

Владельцы земельных участков могут строить какие-либо объекты только в точном соответствии с назначением этого участка при наличии разрешения на использование. Арендаторы имеют те же самые права и обязанности (ЗК РФ, статьи 40, 41) кроме тех случаев, когда договор аренды оговаривает ограничения в части капитального строительства.

Разница в том, что собственники земельных участках не ограничены в сроках строительства, тогда как арендованный участок предоставляется в аренду исключительно на срок строительства. При нарушении этого срока договор аренды аннулируется и проштрафившийся арендатор лишается преимущественного права возобновить аренду на следующий срок (ЗК РФ, статья 46).

Если при строительстве на арендованном участке нарушались законодательные нормы, то арендодатель вправе по собственной инициативе расторгнуть договор аренды. Аннулировать права собственника земли возможно лишь в исключительных случаях.
Состав документов на возведенный объект одинаков, однако для владельца участка законом не предусмотрено временных ограничений на регистрацию, арендатор же вынужден оформить в кратчайшие сроки необходимый пакет документов, поскольку от даты регистрации зависит начало строительных работ.

Никаких особенностей при оформлении покупки дома, находящегося на арендованном участке, нет. В договоре купли-продажи так же прописывается собственник земли, на которой расположен дом.

Следующим шагом должно быть перезаключение договора земельной аренды на участок, поскольку в противном случае арендную плату обязан будет выплачивать прежний владелец здания.

Владелец построек, расположенных на арендованном участке, наделен преимущественным правом арендовать или выкупить в собственность этот земельный участок.

Похожие объекты:

Поделится с друзьями: